Mede-eigendom en VME
Kosten, reservefonds en verkoop helder uitgelegd
Bij een appartement ziet u naast de huurprijs vaak ook “kosten en lasten”. Maar wat mag u wettelijk doorrekenen aan de huurder, wat blijft altijd ten laste van de eigenaar en hoe worden kosten zoals syndicus, lift, conciërge of de blokpolis verdeeld? Op deze pagina krijgt u een duidelijk overzicht van de kostenverdeling binnen een mede-eigendom in Vlaanderen, inclusief een praktische tabel en een rekenvoorbeeld op basis van uw eigen afrekening.
Daarnaast leggen we het verschil uit tussen werkkapitaal en reservefonds en tonen we waarom de financiële toestand van de VME cruciaal is bij verkoop. Ontdek waar kopers op moeten letten vóór het compromis, wie betaalt bij beslissingen van de algemene vergadering en hoe u discussies achteraf vermijdt. Voor huurders, verhuurders, kopers en verkopers.
Wie betaalt welke kosten bij huur in Vlaanderen?
Sinds 2018 legt het Vlaams Woninghuurdecreet vast wie opdraait voor welke kosten. De vuistregel is simpel: de huurder betaalt voor het dagelijks gebruik en kleine herstellingen, de verhuurder voor grote investeringen. Maar hoe zit dat specifiek met de syndicuskosten? Welk deel van deze kosten mag een verhuurder precies doorrekenen aan de huurder?
Wanneer een uitgave niet expliciet wordt vermeld, geldt het algemene principe: gebruikskosten en klein onderhoud zijn voor de huurder, structurele herstellingen en investeringen voor de verhuurder.
| Kost | Voor huurder | Voor verhuurder |
|---|---|---|
| Verbruik water | X | |
| Verbruik stookolie/aardgas | X | |
| Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen | X | |
| Kosten vuilnisinzameling (collectief) | X | |
| Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen | X | |
| Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen | X | |
| Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties | X | |
| Aankoop of vervangen meters nutsvoorzieningen | X | |
| Lift: periodiek onderhoud | 50% | 50% |
| Lift: risicoanalyse en preventieve inspectie | X | |
| Lift: grote onderdelen en modernisaties | X | |
| Syndicus (forfaitaire verdeling) | 34% | 66% |
| Conciërge | 75% | 25% |
| Kosten voor algemene vergadering | X | |
| Beheerskosten en administratiekosten | X | |
| Investeringen en reservefonds | X |
Wat met de brandverzekering (blokpolis) en de onroerende voorheffing?
De blokpolis is de gemeenschappelijke brandverzekering van het gebouw en wordt in de praktijk beschouwd als een eigenaarskost. De premie wordt daarom doorgaans niet doorgerekend aan de huurder. De huurder sluit meestal zelf een verzekering huurdersaansprakelijkheid af, tenzij hij via een clausule zoals “afstand van verhaal” onder de blokpolis valt.
De onroerende voorheffing mag bij woninghuur (hoofdverblijfplaats) nooit ten laste van de huurder worden gelegd. Zelfs als dit contractueel zou worden voorzien, blijft deze belasting een kost voor de eigenaar.
Bereken de kosten en lasten die u mag doorrekenen aan uw huurder
Vertrek met uw laatst beschikbare afrekening. Vul per kost in wat u effectief betaalde. De tool bepaalt automatisch welk deel u mag doorrekenen aan de huurder volgens de verdeelsleutel.
Bedragen in euro, leeg laten = 0.
| Kost | Betaald |
|---|---|
| Totaal betaald | € 0,00 |
Bedragen in euro, leeg laten = 0.
Doorrekenbaar aan de huurder
€ 0,00
Per maand (indicatief): € 0,00 | Per jaar: € 0,00
Aandeel huurder: 0%
Ten laste van de verhuurder
€ 0,00
Het verschil tussen het totaal dat u betaalde en het deel dat u volgens de verdeelsleutel mag doorrekenen.
Aandeel verhuurder: 0%
Forfait (vast bedrag): u spreekt een vaste maandelijkse som af voor “kosten en lasten”. Dit bedrag blijft in principe gelijk en wordt niet tussentijds aangepast, tenzij u contractueel ook een indexatie voorziet (zoals bij de huur).
Voorschot: u rekent maandelijks een voorschot aan. Na ontvangst van de afrekening van de syndicus volgt een afrekening. Dan wordt bekeken welke kosten u als verhuurder betaalde, welk deel doorrekenbaar is aan de huurder en welk deel eigenaarskost blijft.
Deze toepassing helpt u om het doorrekenbare deel effectief te bepalen op basis van uw laatste afrekening.
Veelgestelde vragen
Wat is een VME?
Is een syndicus verplicht?
De syndicus kan een professionele beheerder zijn of één van de mede eigenaars zelf.
Moet een syndicus altijd een professioneel zijn?
In kleinere gebouwen met beperkte gemeenschappelijke delen kan een mede eigenaar optreden als vrijwillige syndicus. Dat kan kosten besparen, maar het vraagt ook tijd en kennis, en een gebrek aan expertise kan een valkuil zijn.
Mag een eigenaar van een opbrengsteigendom gemeenschappelijke kosten doorrekenen aan huurders?
Het gaat doorgaans om kosten die verband houden met het gebruik van het gebouw, zoals elektriciteit van de gemeenschappelijke delen, poetsdienst, onderhoud van lift of tuin, of kleine herstellingen. Structurele herstellingen of grote investeringswerken blijven ten laste van de eigenaar.
Wanneer er geen officiële VME of basisakte bestaat, moet de eigenaar zelf een objectieve en verdedigbare verdeelsleutel hanteren, bijvoorbeeld volgens oppervlakte, gebruik of aantal bewoners. De afrekening moet transparant en controleerbaar zijn.
Wat wordt afgerekend bij verkoop van een appartement?
Voor de koper is het bovendien essentieel om vóór het compromis te bekijken hoe groot het bestaande reservekapitaal is. Een gezond reservefonds beperkt financiële verrassingen, een laag reservefonds kan betekenen dat er bij komende werken aanzienlijke extra bijdragen volgen.
Kan een huurder beslissingen nemen binnen de VME?
Welke meerderheid is nodig om werken goed te keuren?
Is een reservefonds verplicht en kan daarvan worden afgeweken?
In principe wordt jaarlijks een minimumopbouw voorzien. De algemene vergadering kan echter met een 4/5 meerderheid beslissen om geen of een lager reservefonds aan te leggen. Die mogelijkheid bestaat ongeacht het aantal kavels. In een gebouw met twee eigenaars betekent dit dat beide eigenaars akkoord moeten gaan.
Wie betaalt goedgekeurde werken bij verkoop van een appartement?
Concreet: werden werken of een kapitaaloproep goedgekeurd vóór de authentieke akte, dan vallen ze in principe ten laste van de verkoper. Worden ze goedgekeurd na de akte, dan zijn ze ten laste van de koper.
Partijen kunnen hiervan contractueel afwijken in het compromis. Daarom is het belangrijk om vóór ondertekening recente verslagen van de algemene vergadering en de financiële toestand van de VME te laten analyseren.
Wat als de koper een volmacht krijgt om een algemene vergadering bij te wonen tussen compromis en akte?
In de praktijk kan je dit wél duidelijk vastleggen in het compromis. Vaak wordt dan expliciet bepaald dat alle beslissingen die tussen compromis en akte worden genomen, en de financiële gevolgen ervan, uitsluitend ten laste van de koper vallen.
Bronnen en nuttige informatie
Wilt u de originele regelgeving en toelichting zelf nalezen? Dit zijn twee betrouwbare startpunten die vaak gebruikt worden bij vragen over mede eigendom, VME documenten en kosten bij huur.