La copropriété et l' ACP

Une ACP est l'Association des Copropriétaires d'un immeuble à appartements. Dès qu'un bâtiment compte plusieurs propriétaires et des parties communes, une ACP est automatiquement créée. Chaque propriétaire en est membre obligatoire.

Oui. Toute association de copropriétaires est légalement tenue de désigner un syndic. Le syndic gère les finances communes, exécute les décisions de l'assemblée générale et représente l'ACP sur le plan juridique.

Le syndic peut être un gestionnaire professionnel ou l'un des copropriétaires lui-même.

Non. Le choix entre un syndic professionnel et un syndic copropriétaire dépend souvent de la taille et de la complexité du bâtiment. Dans les bâtiments plus grands et plus complexes, un syndic professionnel est fortement recommandé car il dispose généralement de plus d'expertise et d'expérience pour une gestion complexe.

Dans les petits bâtiments aux parties communes limitées, un copropriétaire peut agir comme syndic bénévole. Cela peut réduire les coûts, mais demande aussi du temps et des connaissances, et un manque d'expertise peut être un piège.

Oui, mais sous des conditions claires. Le propriétaire d'un immeuble de rapport peut répercuter les coûts communs sur ses locataires, à condition que cela soit explicitement prévu dans le bail et qu'il s'agisse de coûts qui peuvent légalement être mis à charge du locataire.

Il s'agit généralement de coûts liés à l'usage du bâtiment, comme l'électricité des parties communes, le service de nettoyage, l'entretien de l'ascenseur ou du jardin, ou les petites réparations. Les réparations structurelles ou les grands travaux d'investissement restent à charge du propriétaire.

En l'absence d'ACP officielle ou d'acte de base, le propriétaire doit lui-même appliquer une clé de répartition objective et défendable, par exemple selon la superficie, l'usage ou le nombre d'occupants. Le décompte doit être transparent et vérifiable.

Lors de la vente, les coûts communs impayés et le fonds de roulement sont décomptés au prorata à la date de l'acte authentique, généralement via le notaire. Le notaire demande aussi au syndic des informations sur d'éventuelles dettes du vendeur envers l'ACP, sur les travaux en cours ou planifiés, sur les décisions de l'assemblée générale et sur l'état du fonds de réserve.

Pour l'acheteur, il est en outre essentiel d'examiner avant le compromis l'importance du fonds de réserve existant. Un fonds de réserve sain limite les mauvaises surprises financières ; un fonds de réserve faible peut signifier des contributions supplémentaires importantes lors de travaux à venir.

Non. Seuls les propriétaires sont membres de l'ACP et peuvent voter à l'assemblée générale. Le locataire doit toutefois respecter le règlement de copropriété, y compris le ROI s'il s'applique dans le bâtiment.

Toutes les décisions ne se prennent pas à la même majorité. Les décisions ordinaires requièrent le plus souvent 50% + 1. Pour des travaux importants, une majorité des 2/3 s'applique souvent. Des modifications profondes peuvent exiger 4/5 ou l'unanimité, selon le type de décision.

Oui. Une ACP est légalement tenue de constituer un fonds de réserve. Cela est prévu par le droit de la copropriété, intégré au Livre 3 du Code civil, et sert à financer de futurs gros travaux (comme la toiture ou la façade) afin que les propriétaires ne soient pas soudainement confrontés à des contributions uniques élevées.

En principe, une constitution minimale annuelle est prévue. L'assemblée générale peut toutefois décider, à une majorité des 4/5, de ne pas constituer de fonds de réserve ou d'en constituer un moins élevé. Cette possibilité existe quel que soit le nombre de lots. Dans un immeuble à deux propriétaires, cela signifie que les deux doivent être d'accord.

Selon le droit de la copropriété, la date de la décision de l'assemblée générale est en principe déterminante. Le copropriétaire qui est propriétaire au moment où l'assemblée générale approuve les travaux ou la contribution extraordinaire est juridiquement tenu au paiement, même si l'appel de fonds ou la facture n'intervient que plus tard.

Concrètement : si des travaux ou un appel de capital ont été approuvés avant l'acte authentique, ils sont en principe à charge du vendeur. S'ils sont approuvés après l'acte, ils sont à charge de l'acheteur.

Les parties peuvent y déroger contractuellement dans le compromis. Il est donc important de faire analyser, avant la signature, les rapports récents de l'assemblée générale et la situation financière de l'ACP.

Entre le compromis et l'acte authentique, le vendeur reste juridiquement propriétaire et donc membre de l'ACP. Si le vendeur donne une procuration à l'acheteur pour voter, l'acheteur vote juridiquement au nom du vendeur. Cette procuration ne change en soi rien à la règle légale principale sur qui est juridiquement tenu.

En pratique, vous pouvez toutefois le fixer clairement dans le compromis. On stipule alors souvent explicitement que toutes les décisions prises entre le compromis et l'acte, ainsi que leurs conséquences financières, sont exclusivement à charge de l'acheteur.