EPC uitgelegd
Het ABC van het EPC in Vlaanderen
Van huurindexatie tot renovatieplicht, helder uitgelegd voor elke eigenaar, verhuurder of verkoper in Vlaanderen.
Het EPC is vandaag onlosmakelijk verbonden met elke vastgoedtransactie. Of het nu gaat om verhuur, verkoop of schenking in volle eigendom, het beïnvloedt uw publicatie, uw verplichtingen, uw timing en in veel gevallen ook uw rendement.
Op deze pagina ontdekt u waar het EPC precies impact heeft, welke types EPC er bestaan en waarom een ontbrekend of zwak EPC vandaag veel meer gevolgen heeft dan vroeger. Zo krijgt u als eigenaar, verhuurder of verkoper snel een helder overzicht van wat echt telt.
De basis
Wat is een EPC
Een EPC (Energieprestatiecertificaat) toont hoe energiezuinig een woning in Vlaanderen is. Het vermeldt een energielabel van A+ tot F en een score in kWh/m² per jaar.
Op een EPC vindt u niet alleen het energielabel, maar ook aanbevelingen om de woning energiezuiniger te maken, zoals betere isolatie, nieuwe beglazing of energiezuinige installaties.
Een erkende energiedeskundige maakt het EPC op na een plaatsbezoek en beoordeelt onder meer:
Wat de energiedeskundige beoordeelt
- 01
Isolatie van dak, muren en vloer
- 02
Verwarmings- en warmwaterinstallatie
- 03
Aanwezigheid van hernieuwbare energie, zoals zonnepanelen
Het energielabel
Van A+ tot F, wat zegt uw label
Het label vat de energiezuinigheid samen in één letter, gekoppeld aan het kengetal in kWh/m² per jaar. Hoe lager het verbruik, hoe groener het label.
A+ en A: zeer energiezuinig en lagere energiekosten.
F: sterk energieverslindend en minder aantrekkelijk op de markt.
Beweeg de schuifknop over het kengetal of kies een label. U ziet meteen de bijhorende energieklasse op de officiële schaal, plus wat die klasse betekent voor uw huurindexatie en de renovatieplicht.
Verken uw energielabel
Sleep over het kengetal in kWh/m² per jaar of kies rechtstreeks een label.
Of kies een label
Aanvaardbaar, maar de huurindexatie wordt beperkt via de wettelijke correctiefactor. Label D is meteen ook de minimumdrempel die de renovatieplicht oplegt.
Huur en correctiefactor
De EPC correctiefactor op huurprijzen
Heeft uw huurwoning een EPC D, E, F of geen EPC? Gaat het om een woninghuurcontract op de private huurmarkt, afgesloten voor 1 oktober 2022? Dan wordt uw huurindexatie vandaag beperkt via een wettelijke correctiefactor.
Slecht EPC? Uw huurverlies kan oplopen tot duizenden euro's.
Wat gebeurt er
De Vlaamse overheid beperkt uw huurindexatie. Een slecht EPC betekent automatisch een lagere huur dan wettelijk mogelijk.
Gevolg
U verliest elke maand huurinkomsten, en dat bedrag stapelt zich razendsnel op. Sommige eigenaars zagen hun verlies al oplopen tot duizenden euro's door een slecht EPC.
Oplossing
EPC verbeteren of laten opmaken. Vanaf label A, B of C mag u opnieuw volledig indexeren.
Geen EPC
Dan wordt u automatisch behandeld als slecht EPC. Uw huurindexatie wordt dus ook beperkt.
Hoeveel huur loopt u mis
Het verschil tussen wat wettelijk mogelijk is en wat u door de correctiefactor mag toepassen, stapelt zich op over de indexjaren 2022, 2023, 2024 en 2025.
- 01
Volledige indexatie
De huurprijs wanneer volledige indexatie mogelijk blijft, bij een goed EPC (label A, B of C).
- 02
Beperkte indexatie
Door de wettelijke correctiefactor ligt de huurprijs bij EPC D lager dan bij volledige indexatie.
- 03
Nog lagere indexatie
Bij een slechter EPC (label E, F of geen EPC) loopt het verschil met de normale huurindexatie nog verder op.
- 04
Gecumuleerd verlies
De gemiste huurinkomsten tellen op over de vier indexjaren 2022, 2023, 2024 en 2025.
De regel geldt voor woninghuurcontracten op de private huurmarkt die werden afgesloten voor 1 oktober 2022.
Bereken uw huurverliesNiet elk EPC is hetzelfde
Welk type EPC heeft u nodig
Welk EPC u nodig hebt, hangt af van het type gebouw en de functie ervan.
Ontdek hier de verschillende soorten EPC.
EPC Bouw
Voor nieuwbouw of energetische renovaties.
EPC Residentieel
Voor woningen en appartementen.
EPC Gemeenschappelijke Delen
Voor de gedeelde delen van appartementsgebouwen.
EPC Klein Niet-Residentieel
Voor bedrijfsgebouwen tot 500 m².
EPC Niet-Residentieel
Voor grotere bedrijfsgebouwen en kantoren.
Met een slecht EPC verliest iedereen
Wat een zwak EPC vandaag kost
Een slechte EPC-score is vandaag veel meer dan een administratief gegeven.
Ze heeft directe financiële gevolgen voor wie huurt, verhuurt of verkoopt.
Wie huurt
Betaalt elke maand meer
Een woning met een slecht EPC verbruikt meer energie. Wat op het eerste gezicht een betaalbare huur lijkt, wordt in de praktijk vaak een veel duurdere woonkost.
Wie verhuurt
Verliest rendement
Bij EPC-labels D, E of F kan de huurprijs niet volledig geindexeerd worden. Daardoor groeit het rendement minder snel, terwijl de kosten wel blijven stijgen.
Wie verkoopt
Krijgt een lagere prijs
Bij woningen met EPC-label E of F houdt een koper rekening met de renovatieverplichting. Die toekomstige kost wordt vaak meteen vertaald naar een lager bod.
Een slechte EPC-score. Drie keer verlies.
Renovatieverplichting in Vlaanderen
De renovatieplicht bij label E of F
Koopt u een woning of appartement met EPC-label E of F, dan moet u rekening houden met de renovatieverplichting.
Die verplichting speelt vandaag een belangrijke rol voor kopers, maar weegt ook mee op de verkoopbaarheid en prijs van een pand.
Bij een residentieel pand met EPC-label E of F moet de nieuwe eigenaar het pand in Vlaanderen binnen 6 jaar renoveren tot minstens EPC-label D.
- Wat is het
- De renovatieverplichting betekent dat een nieuwe eigenaar van een energieverslindende woning of appartement verplicht is om het pand energetisch te verbeteren. Het behaalde resultaat moet bewezen worden met een nieuw EPC.
- Wanneer geldt het
- Deze verplichting geldt bij een notariële overdracht in volle eigendom, zoals bij een aankoop of schenking. Bij een erfenis geldt ze in principe niet. Ook wanneer enkel de naakte eigendom of enkel het vruchtgebruik wordt overgedragen, is de renovatieverplichting in principe niet van toepassing.
- Wat is de tijdslijn
- De termijn start op de datum van het verlijden van de authentieke akte. Vanaf dan heeft de nieuwe eigenaar 6 jaar tijd om minstens label D te behalen. Die verlenging van 5 naar 6 jaar geldt ook voor lopende dossiers.
- Waarom is dit belangrijk bij verkoop
- Een koper houdt rekening met de toekomstige renovatiekost. Daardoor wordt de renovatieverplichting vaak mee verrekend in het bod. Zeker bij label E of F heeft dit vandaag een directe impact op de prijsverwachting.
Waar zitten vaak de quick wins
Niet elk EPC E of F vraagt zware renovatiewerken. Soms zit de grootste winst in een gerichte ingreep.
Dakisolatie verbeteren zorgt in veel dossiers voor een snelle en merkbare EPC-winst.
Oude verwarmingsinstallatie vervangen, bijvoorbeeld door een warmtepomp of efficienter systeem, kan de score sterk verbeteren.
Hoogrendementsbeglazing helpt om warmteverlies te beperken en verhoogt het comfort.
Zonnepanelen kunnen de EPC-score mee ondersteunen en drukken tegelijk de energiefactuur.
Een combinatie van enkele gerichte ingrepen volstaat vaak al om grote stappen te zetten richting label D.
Referentie: Vlaanderen.be, renovatieverplichting voor residentiele gebouwen.
Zonder grote kosten
EPC-score verbeteren zonder zware renovatie
Bij een EPC-label E of F gaan vaak meteen alle alarmbellen af. Begrijpelijk, want de renovatieverplichting in Vlaanderen weegt vandaag zwaar door op de verkoopbaarheid en op de prijs die kandidaat-kopers bereid zijn te betalen.
Toch hoeft een woning of appartement naar een aanvaardbaar EPC-label brengen niet altijd duur te zijn. In veel dossiers volstaat een gerichte ingreep om de score voldoende te verbeteren, waardoor de renovatieverplichting vervalt en de meerwaarde groter kan zijn dan de investering zelf.
Dat zien we vooral bij panden met elektrische accumulatieverwarming. Vanaf de energiecrisis van de jaren 70 schakelden veel eigenaars over op elektrische verwarming door de lage nachtstroomprijzen en het energiebeleid van toen. Vandaag werkt dat net omgekeerd en weegt die keuze vaak zwaar door in het EPC. Daarom zien we nu opnieuw een duidelijke omschakeling, maar deze keer richting warmtepompen.
Twee dossiers uit de praktijk
Voorbeeld 1
Gesloten bebouwing met elektrische verwarming
Huidige situatie
407 kWh/m²
Na ingreep
± 367 kWh/m²
- Ingreep
- 7 zonnepanelen van 450 Wp
- Kostprijs
- € 3.050,15 incl. 6% btw
Kern
Door de plaatsing van zonnepanelen zakt de score met ongeveer 40 punten.
Gevolg
De woning schuift van EPC E naar EPC D.
Resultaat
De renovatieverplichting vervalt en de woning wordt opnieuw veel aantrekkelijker voor kandidaat-kopers.
Voorbeeld 2
Appartement met elektrische verwarming
Huidige situatie
579 kWh/m²
Na ingreep
± 282 kWh/m²
- Ingreep
- Elektrische verwarming vervangen door lucht-lucht warmtepomp
- Effect
- Veel hoger rendement en grote impact op de EPC-berekening
Kern
In dit dossier is de warmtepomp de doorslaggevende hefboom.
Hoe dan
Door de bestaande elektrische verwarming te vervangen door een energie-efficiënt warmtepompsysteem.
Resultaat
Het appartement evolueert van EPC F naar EPC C en valt niet langer onder de renovatieverplichting.
Wat leert dit in de praktijk
Niet elk EPC E of F vraagt zware renovatiewerken. Soms zit de grootste winst in een gerichte ingreep.
Zonnepanelen kunnen volstaan om een woning net over de grens naar EPC D te tillen.
Elektrische verwarming vervangen door een warmtepomp kan een zeer sterke sprong veroorzaken in de EPC-score.
De omschakeling van accumulatieverwarming naar warmtepompen is vandaag opnieuw bijzonder relevant voor woningen uit de jaren 70 en 80.
Een beperkte investering kan vandaag een grote impact hebben op prijs, verkoopbaarheid en onderhandelingsmarge.
Geldigheid
Hoelang blijft een EPC geldig
Tien jaar geldig
Een residentieel EPC is in principe 10 jaar geldig. Bij renovaties is het aangewezen een nieuw EPC te laten opmaken, zodat de verbeterde score zichtbaar wordt.
Strengere regels bij verkoop
Bij verkoop gelden strengere regels: het EPC moet voldoen aan de recente normen, minstens EPC 2019. Oudere EPC zijn dan niet meer geldig.
Veelgestelde vragen
Is een EPC verplicht bij een schenking
Bij een schenking: ja, in de meeste gevallen is een EPC verplicht wanneer een woning notarieel wordt overgedragen in volle eigendom.
En bij een erfenis
Bij een erfenis: neen, bij een zuivere erfenis is een EPC doorgaans niet verplicht. Wordt de woning nadien verkocht of verhuurd, dan is een EPC uiteraard wel nodig.
Hoelang is een EPC geldig
Een residentieel EPC is in principe 10 jaar geldig. Bij verkoop moet het wel voldoen aan de recente normen, minstens EPC 2019. Na een renovatie laat u het best een nieuw EPC opmaken zodat de verbeterde score zichtbaar wordt.
Wanneer geldt de renovatieplicht
Bij een notariële overdracht in volle eigendom van een residentieel pand met label E of F moet de nieuwe eigenaar het pand binnen 6 jaar renoveren tot minstens label D. Bij een erfenis of bij overdracht van enkel naakte eigendom of vruchtgebruik geldt de plicht in principe niet.
Twijfelt u over uw EPC of uw verplichtingen
Wij lezen uw EPC samen met u, schatten de impact op prijs, huur en renovatieplicht in en zetten u op weg naar de juiste attesten. Zonder verplichting.