Het ABC van het EPC in Vlaanderen Van huurindexatie tot renovatieplicht helder uitgelegd

Het EPC is vandaag onlosmakelijk verbonden met elke vastgoedtransactie. Of het nu gaat om verhuur, verkoop of schenking in volle eigendom, het beïnvloedt uw publicatie, uw verplichtingen, uw timing en in veel gevallen ook uw rendement.

Op deze pagina ontdekt u waar het EPC precies impact heeft, welke types EPC’s er bestaan en waarom een ontbrekend of zwak EPC vandaag veel meer gevolgen heeft dan vroeger. Zo krijgt u als eigenaar, verhuurder of verkoper snel een helder overzicht van wat echt telt.

EPC uitleg Vlaanderen

Een EPC (Energieprestatiecertificaat) toont hoe energiezuinig een woning in Vlaanderen is. Het vermeldt een energielabel van A+ tot F en een score in kWh/m² per jaar.

A+ / A: zeer energiezuinig en lagere energiekosten

F: sterk energieverslindend en minder aantrekkelijk op de markt

Op een EPC vindt u niet alleen het energielabel, maar ook aanbevelingen om de woning energiezuiniger te maken, zoals betere isolatie, nieuwe beglazing of energiezuinige installaties.

Een erkende energiedeskundige maakt het EPC op na een plaatsbezoek en beoordeelt onder meer:

• isolatie van dak, muren en vloer

• type beglazing

• verwarmings- en warmwaterinstallatie

• aanwezigheid van hernieuwbare energie, zoals zonnepanelen

Een residentieel EPC is in principe 10 jaar geldig. Bij renovaties is het aangewezen een nieuw EPC te laten opmaken zodat de verbeterde score zichtbaar wordt.

Bij verkoop gelden strengere regels: het EPC moet voldoen aan de recente normen (minstens EPC 2019). Oudere EPC’s zijn dan niet meer geldig.

EPC correctiefactor op huurprijzen

Overzicht van EPC-types en hun toepassing

Met een slecht EPC verliest iedereen

Renovatieverplichting na aankoop

EPC score verbeteren zonder grote renovaties of hoge kosten

De EPC correctiefactor op huurprijzen in Vlaanderen

⚠️ Slecht EPC? Uw huurverlies kan oplopen tot duizenden euro’s.

Heeft uw huurwoning een EPC D, E, F of geen EPC?
👉 Gaat het om een woninghuurcontract op de private huurmarkt, afgesloten vóór 1 oktober 2022? Dan wordt uw huurindexatie vandaag beperkt via een wettelijke correctiefactor.

Bron: Vlaanderen.be over huurprijsindexatie met correctiefactoren

📉 Wat gebeurt er?

De Vlaamse overheid beperkt uw huurindexatie.
Een slecht EPC betekent automatisch een lagere huur dan wettelijk mogelijk.

💸 Gevolg

U verliest elke maand huurinkomsten, en dat bedrag stapelt zich razendsnel op.
Sommige eigenaars zagen hun verlies al oplopen tot duizenden euro’s door een slecht EPC.

🚀 Oplossing

EPC verbeteren of laten opmaken.
Vanaf EPC A, B of C mag u opnieuw volledig indexeren.

⚠️ Geen EPC?

Dan wordt u automatisch behandeld als slecht EPC.
Uw huurindexatie wordt dus ook beperkt.

Ontdek meteen welke huurindex u nog mag toepassen en hoeveel inkomsten u vandaag misloopt.

Bereken uw huurindex én gemiste inkomsten Vraag uw EPC aan met korting

Niet elk EPC is hetzelfde!

Welke EPC je nodig hebt, hangt af van het type gebouw en de functie ervan.

Ontdek hier de verschillende soorten EPC’s.

EPC Bouw

Voor nieuwbouw of energetische renovaties.

EPC Residentieel

Voor woningen en appartementen.

EPC Gemeenschappelijke Delen

Voor gedeelde delen van appartementsgebouwen.

EPC Klein Niet-Residentieel

Voor bedrijfsgebouwen tot 500 m².

EPC Niet-Residentieel

Voor grotere bedrijfsgebouwen.

Met een slecht EPC verliest iedereen

Een slechte EPC-score is vandaag veel meer dan een administratief gegeven.

Ze heeft directe financiële gevolgen voor wie huurt, verhuurt of verkoopt.

Huurder

Betaalt elke maand meer

Een woning met een slecht EPC verbruikt meer energie. Wat op het eerste gezicht een betaalbare huur lijkt, wordt in de praktijk vaak een veel duurdere woonkost.

Verhuurder

Verliest rendement

Bij EPC-labels D, E of F kan de huurprijs niet volledig geïndexeerd worden. Daardoor groeit het rendement minder snel, terwijl de kosten wel blijven stijgen.

Verkoper

Krijgt een lagere prijs

Bij woningen met EPC-label E of F houdt een koper rekening met de renovatieverplichting. Die toekomstige kost wordt vaak meteen vertaald naar een lager bod.

Eén slechte EPC-score. Drie keer verlies.

Renovatieverplichting in Vlaanderen

Koopt u een woning of appartement met EPC-label E of F, dan moet u rekening houden met de renovatieverplichting.

Die verplichting speelt vandaag een belangrijke rol voor kopers, maar weegt ook mee op de verkoopbaarheid en prijs van een pand.

Bij een residentieel pand met EPC-label E of F moet de nieuwe eigenaar het pand in Vlaanderen binnen 6 jaar renoveren tot minstens EPC-label D.

Wat is het?

De renovatieverplichting betekent dat een nieuwe eigenaar van een energieverslindende woning of appartement verplicht is om het pand energetisch te verbeteren. Het behaalde resultaat moet bewezen worden met een nieuw EPC.

Wanneer geldt het?

Deze verplichting geldt bij een notariële overdracht in volle eigendom, zoals bij een aankoop of schenking. Bij een erfenis geldt ze in principe niet. Ook wanneer enkel de naakte eigendom of enkel het vruchtgebruik wordt overgedragen, is de renovatieverplichting in principe niet van toepassing.

Wat is de tijdslijn?

De termijn start op de datum van het verlijden van de authentieke akte. Vanaf dan heeft de nieuwe eigenaar 6 jaar tijd om minstens label D te behalen. Die verlenging van 5 naar 6 jaar geldt ook voor lopende dossiers.

Waarom is dit belangrijk bij verkoop?

Een koper houdt rekening met de toekomstige renovatiekost. Daardoor wordt de renovatieverplichting vaak mee verrekend in het bod. Zeker bij label E of F heeft dit vandaag een directe impact op de prijsverwachting.

Waar zitten vaak de quick wins?

Dakisolatie verbeteren zorgt in veel dossiers voor een snelle en merkbare EPC-winst.
Oude verwarmingsinstallatie vervangen, bijvoorbeeld door een warmtepomp of efficiënter systeem, kan de score sterk verbeteren.
Hoogrendementsbeglazing helpt om warmteverlies te beperken en verhoogt het comfort.
Zonnepanelen kunnen de EPC-score mee ondersteunen en drukken tegelijk de energiefactuur.
Combinatie van enkele gerichte ingrepen volstaat vaak al om grote stappen te zetten richting label D.

Referentie: Vlaanderen.be – renovatieverplichting voor residentiële gebouwen

Meer weten over verkopen met Abitos

EPC score verbeteren zonder grote renovaties of hoge kosten

Bij een EPC-label E of F gaan vaak meteen alle alarmbellen af. Begrijpelijk, want de renovatieverplichting in Vlaanderen weegt vandaag zwaar door op de verkoopbaarheid en op de prijs die kandidaat-kopers bereid zijn te betalen.

Toch hoeft een woning of appartement naar een aanvaardbaar EPC-label brengen niet altijd duur te zijn. In veel dossiers volstaat een gerichte ingreep om de score voldoende te verbeteren, waardoor de renovatieverplichting vervalt en de meerwaarde groter kan zijn dan de investering zelf.

Dat zien we vooral bij panden met elektrische accumulatieverwarming. Vanaf de energiecrisis van de jaren 70 schakelden veel eigenaars over op elektrische verwarming door de lage nachtstroomprijzen en het energiebeleid van toen. Vandaag werkt dat net omgekeerd en weegt die keuze vaak zwaar door in het EPC. Daarom zien we nu opnieuw een duidelijke omschakeling, maar deze keer richting warmtepompen.

Wat vroeger een logische keuze was, zorgt vandaag vaak voor een zwak EPC. Net daar zitten vandaag vaak de snelste en slimste ingrepen om een pand opnieuw aantrekkelijk en verkoopbaar te maken.

Voorbeeld 1

Gesloten bebouwing met elektrische verwarming

EPC E → EPC D

Huidige situatie 407 kWh/m²

Na ingreep ± 367 kWh/m²

Ingreep 7 zonnepanelen van 450 Wp

Kostprijs € 3.050,15 incl. 6% btw

Kern

Door de plaatsing van zonnepanelen zakt de score met ongeveer 40 punten.

Gevolg

De woning schuift van EPC E naar EPC D.

Resultaat

De renovatieverplichting vervalt en de woning wordt opnieuw veel aantrekkelijker voor kandidaat-kopers.

Voorbeeld 2

Appartement met elektrische verwarming

EPC F → EPC C

Huidige situatie 579 kWh/m²

Na ingreep ± 282 kWh/m²

Ingreep Elektrische verwarming vervangen door lucht-lucht warmtepomp

Effect Veel hoger rendement en grote impact op de EPC-berekening

Kern

In dit dossier is de warmtepomp de doorslaggevende hefboom.

Hoe dan

Door de bestaande elektrische verwarming te vervangen door een energie-efficiënt warmtepompsysteem.

Resultaat

Het appartement evolueert van EPC F naar EPC C en valt niet langer onder de renovatieverplichting.

Wat leert dit in de praktijk?

Niet elk EPC E of F vraagt zware renovatiewerken. Soms zit de grootste winst in één gerichte ingreep.
Zonnepanelen kunnen volstaan om een woning net over de grens naar EPC D te tillen.
Elektrische verwarming vervangen door een warmtepomp kan een zeer sterke sprong veroorzaken in de EPC-score.
De omschakeling van accumulatieverwarming naar warmtepompen is vandaag opnieuw bijzonder relevant voor woningen uit de jaren 70 en 80.
Een beperkte investering kan vandaag een grote impact hebben op prijs, verkoopbaarheid en onderhandelingsmarge.

Veelgestelde vragen

Is een EPC nodig bij een schenking of erfenis?

Bij een schenking: ja, in de meeste gevallen is een EPC verplicht wanneer een woning notarieel wordt overgedragen in volle eigendom.

De EPC-verplichting in Vlaanderen geldt bij notariële overdracht in volle eigendom. Daarom is een EPC bij een klassieke schenking van de volle eigendom in principe wel nodig.

Bij een erfenis: neen, bij een zuivere erfenis is een EPC doorgaans niet verplicht.

Wordt de woning nadien verkocht of verhuurd, dan is een EPC uiteraard wél nodig.

Wat bij een schenking van de naakte eigendom?

Bij een schenking van de naakte eigendom is een EPC in principe niet verplicht.

De Vlaamse EPC-regels vertrekken van een overdracht in volle eigendom. Wordt enkel de naakte eigendom overgedragen en blijft het vruchtgebruik behouden, dan valt dat in principe niet onder dezelfde EPC-verplichting.

Praktisch betekent dit dat bij veel familiale schenkingen, waarbij ouders het vruchtgebruik behouden en kinderen de naakte eigendom krijgen, geen EPC nodig is op het moment van de schenking zelf.

Komt er later een verkoop of verhuur, dan moet uiteraard opnieuw worden nagegaan of een EPC verplicht is.

Waarom heeft een EPC voor niet-residentiële gebouwen andere kWh-waardes?

Bij niet-residentiële gebouwen, zoals kantoren, handelszaken of horeca, wordt de energiescore berekend per functie van het gebouw.

Elk type gebruik heeft namelijk een ander energieverbruik. Een kantoor verbruikt bijvoorbeeld anders dan een winkel of restaurant. Daarom kunnen binnen één EPC meerdere kWh-waardes voorkomen, telkens afgestemd op de specifieke activiteit binnen het gebouw.

Die scores zijn dus niet zomaar rechtstreeks vergelijkbaar met een residentieel EPC.

Waarom heeft een EPC voor gemeenschappelijke delen geen kWh-score?

Gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, zoals traphallen, inkomruimtes of technische ruimtes, hebben geen individueel energieverbruik zoals een woning.

Daarom wordt er geen afzonderlijke kWh-score weergegeven. Het EPC focust hier vooral op de energieprestaties van het gebouw als geheel, de aanwezige installaties en mogelijke verbeteringen.

Waarom is er geen vaste relatie tussen kWh en het EPC-label bij niet-residentieel vastgoed?

In tegenstelling tot woningen bestaat er bij niet-residentiële gebouwen geen vaste koppeling tussen de kWh-score en een label op basis van één uniforme schaal.

De beoordeling gebeurt per functie en wordt vergeleken met gelijkaardige referentiegebouwen. Daardoor kan dezelfde kWh-waarde in de praktijk een andere betekenis hebben afhankelijk van het gebruik, zoals kantoor, handel of horeca.

Gratis schatting