Eigenaarslogin
Abitos Immo & Advice
Terug naar de blog

Termijn tussen compromis en akte: wat u echt mag verwachten

Gepubliceerd op 9 oktober 2026

Titelkaart met schetsen over compromis en akte

Tussen het compromis en de notariële akte zitten vaak enkele maanden. De bekende viermaandenregel is in de eerste plaats een fiscale registratieregel. Daarnaast geldt de aktedatum die koper en verkoper in hun overeenkomst afspreken. Een opschortende voorwaarde kan de fiscale startdatum beïnvloeden, maar verschuift niet vanzelf elke contractuele afspraak.

In dit artikel leest u hoe u die termijnen uit elkaar houdt, welke documenten vooraf nodig zijn en wat u doet wanneer vertraging dreigt.

Kort samengevat

  • Een gewone onderhandse verkoopovereenkomst moet binnen vier maanden worden geregistreerd. Laat de notaris de startdatum en uiterste datum voor uw dossier vastleggen.

  • Bij een geldige opschortende voorwaarde begint de fiscale termijn in beginsel bij de vervulling ervan. De precieze clausule is doorslaggevend.

  • Bij laattijdige registratie geldt in principe een belastingverhoging van 20% van de registratiebelasting, niet van de verkoopprijs.

  • Verzamel attesten vóór de verkoopovereenkomst en laat bank en notaris parallel werken.

AbitosBegeleid uw verkoop met vertrouwenAbitos begeleidt woningverkopers in Gent persoonlijk en transparant, met een doordachte strategie op maat van hun pand.Ontdek de begeleiding van Abitos

Inhoudsopgave

Wettelijke basis: de viermaandenregel en wanneer die begint te lopen

Een compromis is een bindende onderhandse verkoopovereenkomst. Het woord ‘voorlopig’ betekent dus niet dat u vrij kunt terugkomen op uw engagement. Ook een aanvaard bod kan al bindend zijn. Laat uw notaris daarom vóór het bieden of ondertekenen meekijken. Notaris.be legt het verschil tussen compromis en akte uit.

Voor een onderhandse verkoopovereenkomst over Belgisch vastgoed geldt normaal een registratietermijn van vier maanden vanaf de overeenkomst, doorgaans de ondertekening van het compromis. Een eerder bindend akkoord kan relevant zijn: ga niet automatisch uit van een latere documentdatum. De fiscale termijn is geen algemene, zelfstandige maximumtermijn voor het verlijden van de akte; een overeengekomen aktedatum blijft wel bindend.

Vlaanderen.be vermeldt de registratietermijnen: vier maanden voor de onderhandse overeenkomst en vijftien dagen voor een Belgische notariële akte. Registratie gebeurt bij het federale kantoor Rechtszekerheid. Voor Vlaams vastgoed heft de Vlaamse Belastingdienst vervolgens de registratiebelasting.

Wordt de notariële akte tijdig verleden, dan regelt de notaris de registratie ervan. Dreigt de akte buiten de toepasselijke viermaandentermijn te vallen, laat dan vóór de deadline onderzoeken of het compromis of een vereiste verklaring afzonderlijk moet worden geregistreerd. Dat kan de belasting al opeisbaar maken vóór de akte. Een latere akte leidt niet automatisch tot een tweede heffing over dezelfde verkoop; laat de fiscale verwerking door de notaris regelen.

Belangrijke nuance: voor een verkoop onder opschortende voorwaarde bevestigt VLABEL in standpunt 16082 dat geen verhoging verschuldigd is wanneer de notariële akte binnen vier maanden na vervulling wordt verleden en binnen haar eigen registratietermijn wordt aangeboden, ook als die registratie net buiten de vier maanden valt.

Waarom het notariskantoor vaak enkele maanden nodig heeft

Het notariskantoor controleert onder meer eigendomstitels, hypotheken en beslagen, vergunningen, voorkooprechten en de beschikbare vastgoedinformatie. Ook ontbrekende stukken, de kredietakte en afspraken over het vrijmaken van het pand kunnen de planning beïnvloeden. Een volledig dossier helpt, maar biedt geen garantie op een bepaalde doorlooptijd.

Voorkooprechten: wanneer spelen de zestig dagen?

Bij een toepasselijk Vlaams voorkooprecht en een verkoop uit de hand biedt de notaris de verkoop aan via het e-voorkooploket. De begunstigden hebben zestig kalenderdagen om het aanbod te aanvaarden. De termijn loopt vanaf de dag na ontvangst van het aanbod door het loket, niet automatisch vanaf het compromis. Een eerdere formele verzaking kan duidelijkheid geven vóór het einde van de termijn.

Die procedure geldt niet zonder meer voor elk voorkooprecht: andere wettelijke of contractuele rechten en openbare verkopen kunnen andere regels hebben. De notaris controleert het toepassingsgebied en eventuele uitzonderingen. Een begunstigde die het recht uitoefent, koopt tegen de aangeboden prijs en voorwaarden. Zie artikelen 11 tot en met 13 en 16/1 van het Vlaamse harmoniseringsdecreet.

Attesten en inlichtingen: vaak al vóór het compromis

Wacht met verplichte documenten niet tot de voorbereiding van de akte. Het vereiste tijdstip verschilt per document en per type pand.

Document Wanneer en waarom?
Bodemattest Nodig vóór de ondertekening van het compromis, ook voor bebouwde grond en appartementen. Het vermeldt de bij OVAM bekende gegevens; een attest zonder dossiergegevens bewijst niet dat de bodem schoon is. Voor risicogronden kunnen onderzoek en bijkomende stappen vereist zijn. Meer over het bodemattest.
EPC Bij een woning waarvoor de EPC-plicht geldt, moet het geldige EPC uiterlijk bij de eerste publiciteit beschikbaar zijn. Zonder publiciteit geldt een ander wettelijk moment, doorgaans de onderhandse overeenkomst. EPC-verplichtingen bij verkoop.
Asbestattest Bij overdracht van een toegankelijke constructie van vóór 2001 is doorgaans een asbestattest nodig bij de overdrachtsovereenkomst, meestal het compromis. Er bestaan uitzonderingen, onder meer voor bepaalde kleine constructies. Bij appartementen vergt ook het attest voor gemeenschappelijke delen aandacht. Voorwaarden voor het asbestattest.
Stedenbouwkundige informatie Vraag vastgoedinlichtingen tijdig aan via het Vastgoedinformatieplatform. Een stedenbouwkundig uittreksel is iets anders dan een stedenbouwkundig attest en vormt geen algemene garantie dat alle werken vergund zijn. Uitleg over het stedenbouwkundig uittreksel.
Elektrische keuring Controleer of een geldig controleverslag volstaat of een nieuw controlebezoek nodig is. Een negatief verslag verhindert niet automatisch de verkoop; de koper kan verplichtingen tot herstel en hercontrole krijgen. Officiële FAQ over elektrische keuring bij verkoop.
Overstromingsinformatie De informatieplicht geldt voor publiciteit en verkoopdocumenten. Controleer onder meer de perceelscore en gebouwscore (P-score en G-score) en relevante gebiedsinformatie. Informatieplicht over overstromingsgevoeligheid.

Afhankelijk van het dossier kunnen ook stukken van de syndicus, een postinterventiedossier en andere technische of juridische documenten nodig zijn. Vraag de notaris welke stukken ontbreken en welke aanvraag het langst kan duren. Een algemene termijn van dertig dagen voor ‘de gemeente’ is geen betrouwbare belofte voor elk dossier.

Opschortende voorwaarde: hoe die de termijn beïnvloedt

Tijdlijn die de voorwaarden tussen compromis en akte weergeeft

Een opschortende voorwaarde maakt de werking van de verkoop afhankelijk van een toekomstige, onzekere gebeurtenis, bijvoorbeeld het verkrijgen van een bepaald krediet. De overeenkomst bestaat al en kan verplichtingen opleggen, zoals tijdig krediet aanvragen. Een financieringsvoorwaarde geeft dus geen onbeperkt recht om af te zien van de aankoop.

Volgens VLABEL-standpunt 16082 ontstaan de registratieverplichting en de opeisbaarheid van de belasting bij een onderhandse verkoop onder opschortende voorwaarde pas wanneer die voorwaarde vervuld is. Binnen vier maanden moet dan een akte of verklaring worden aangeboden die de vervulling vaststelt.

De inhoud van de clausule bepaalt wanneer dat precies gebeurt. Een principieel kredietakkoord is niet noodzakelijk hetzelfde als het vereiste kredietaanbod. Bij een vergunningsvoorwaarde kan ook de formulering over beroep of uitvoerbaarheid relevant zijn. Gepubliceerde rechtspraak van VLABEL toont waarom de precieze draagwijdte van de voorwaarde belangrijk is.

  • Omschrijf de vereiste gebeurtenis, de uiterste datum en het bewijs ervan.

  • Leg voor financiering vast welk bedrag nodig is en hoe aanvragen en eventuele weigeringen moeten worden meegedeeld.

  • Spreek af wat er gebeurt bij niet-vervulling en hoe een eventuele verlenging wordt vastgelegd.

  • Meld de vervulling meteen aan de notaris; het later doorsturen van het bewijs verschuift de vervuldatum niet.

Een ontbindende voorwaarde, een afgesproken latere sleuteloverdracht of gewone vertraging bij de bank heeft niet hetzelfde fiscale effect. Laat meerdere voorwaarden, een afstand van een voorwaarde of een wijziging van de clausule afzonderlijk beoordelen. Lees ook onze toelichting over opschortende voorwaarden in België.

Gevolgen bij laattijdige registratie: fiscale en praktische consequenties

Artikel 3.18.0.0.11, eerste lid, 1°, van de Vlaamse Codex Fiscaliteit voorziet in een belastingverhoging van 20% van de registratiebelasting bij het niet tijdig laten registreren van de betrokken akte of het geschrift. Bij bijvoorbeeld 8.000 euro verschuldigde belasting is dat in principe 1.600 euro extra. Het gaat dus niet om 20% van de woningprijs.

Wie wordt aangesproken, hangt af van de gemiste verplichting. VLABEL-standpunt 16082 onderscheidt de partijen en de notaris: een te laat geregistreerde verkoop of verklaring over de vervulling kan de partijen treffen, terwijl een te laat aangeboden notariële akte de notaris kan treffen. Laat een concrete aanslag beoordelen in plaats van automatisch de koper of verkoper verantwoordelijk te noemen.

Bewaar de overeenkomst, alle wijzigingen, kredietdocumenten en andere bewijsstukken. Bij een betwiste startdatum of een foutieve aanslag kunt u de beschikbare bezwaarprocedure onderzoeken. Volg de termijn en instructies op het aanslagbiljet; een bezwaar garandeert geen kwijtschelding.

Contractuele gevolgen staan daar los van. Het overschrijden van de afgesproken aktedatum kan aanleiding geven tot een ingebrekestelling, interesten, een schadevergoeding of een andere contractuele remedie. Dat hangt af van de clausules en de omstandigheden. Een boete van 10% is geen algemene wettelijke standaard. Een uitstelafspraak tussen partijen verlengt evenmin vanzelf de fiscale termijn.

Dreigt vertraging, laat dan vóór de deadline zowel de contractuele afspraken als de registratie en financiering regelen. Ook een tijdig geregistreerd compromis vervangt de notariële akte en haar overschrijving niet.

Hoe de akte vlot laten verlijden: checklist voor kopers en verkopers

  1. Vóór het bod of compromis: betrek de notaris en controleer de vereiste attesten, eigendomssituatie en voorwaarden.

  2. Voor de verkoper: bezorg beschikbare attesten, vergunningen en relevante stukken. Meld huur, erfdienstbaarheden en andere gekende lasten.

  3. Voor de koper: bespreek uw financiering vroeg met de bank en dien een volledig dossier in binnen de termijn van uw clausule.

  4. Bij ondertekening: noteer afzonderlijk de termijn voor voorwaarden, de afgesproken aktedatum en de fiscale deadline.

  5. Tijdens de voorbereiding: volg ontbrekende stukken en een eventuele aanbieding van voorkooprechten op. Bezorg bewijs van vervulling meteen.

  6. Vóór de akte: bevestig de beschikbaarheid van gelden, kredietdocumenten, sleuteloverdracht en praktische afspraken.

  7. Bij dreigend uitstel: vraag tijdig een schriftelijke regeling en bespreek de noodzakelijke registratie met de notaris.

Een overzicht van het hele verkooptraject vindt u in van bod tot sleutels.

Begeleiding bij uw verkoop in Gent en Oost-Vlaanderen

Hoe wij u begeleiden tussen compromis en akte, overview diagram

Abitos begeleidt woningverkopers in Gent en Oost-Vlaanderen bij de voorbereiding van hun verkoop en de opvolging van documenten en afspraken met het notariskantoor. De notaris beoordeelt de juridische clausules en fiscale termijnen.

Bekijk onze informatie over attesten bij verkoop en verhuur en regelgeving bij verkoop in Vlaanderen. Voor persoonlijke begeleiding kunt u een gratis schatting van uw woning aanvragen of meer lezen over de verkoop van uw eigendom.

Veelgestelde vragen

Hoeveel tijd mag er tussen compromis en akte zitten?

De viermaandenregel betreft de fiscale registratie. Voor de akte geldt daarnaast de datum die u in het compromis afspreekt. Een langere periode moet zowel contractueel als fiscaal correct worden geregeld; bespreek dat vóór ondertekening.

Wat als de akte niet binnen vier maanden kan worden verleden?

Neem vóór het verstrijken van de termijn contact op met de notaris. Die kan nagaan of het compromis of een verklaring over vervulde voorwaarden tijdig afzonderlijk moet worden geregistreerd. Regel ook de aktedatum en de beschikbaarheid van het krediet.

Kan de akte sneller worden getekend?

Ja, wanneer alle noodzakelijke informatie, gelden en documenten beschikbaar zijn en toepasselijke procedures zijn afgehandeld. Er is geen gegarandeerde minimumdoorlooptijd voor elk dossier. Vraag het notariskantoor om een realistische planning.

Hoe lang duurt het opmaken van een compromis?

Dat hangt af van het dossier. Een akkoord over de prijs volstaat niet om elk document meteen te kunnen ondertekenen: verplichte informatie en zorgvuldig geformuleerde voorwaarden moeten ook beschikbaar zijn. Laat al vóór uw bod controleren welke bescherming u nodig hebt.

Wat moet ik doen als de bank mijn lening weigert?

Volg meteen de financieringsclausule: respecteer de aanvraag- en meldtermijnen en bezorg de vereiste bewijsstukken. Een weigering beëindigt de overeenkomst niet automatisch in elk geval. Laat de notaris beoordelen of de afgesproken voorwaarde niet vervuld is en wat de gevolgen zijn.

Wanneer is een opschortende voorwaarde vervuld?

Wanneer de gebeurtenis die de clausule precies omschrijft, zich voordoet. Dat is niet noodzakelijk de dag waarop u het bewijs aan de notaris bezorgt. Bewaar het gedateerde bewijs en vraag bij meerdere voorwaarden welke datum fiscaal telt.

Moet elke verkoop zestig dagen wachten op een voorkooprecht?

Nee. Die termijn hoort bij de beschreven Vlaamse procedure voor een verkoop uit de hand met een toepasselijk voorkooprecht. Laat controleren of een recht geldt, of er een uitzondering is en of de begunstigden al formeel hebben verzaakt.

Kan ik de attesten pas na het compromis aanvragen?

Voor verschillende documenten is dat te laat. Het bodemattest is vóór het compromis nodig, het asbestattest doorgaans bij de overdrachtsovereenkomst en het EPC meestal al bij de eerste publiciteit. Laat ontbrekende documenten vóór ondertekening bespreken.

Kan ik de sleutels vóór de akte krijgen?

Dat kan alleen met duidelijke afspraken. Laat gebruik, verzekering, aansprakelijkheid, kosten en het scenario waarin de verkoop niet doorgaat schriftelijk regelen. Vroege sleuteloverdracht verschuift de fiscale deadline niet vanzelf.

Is elke vertraging automatisch een boete?

Nee. Een fiscale belastingverhoging gaat over een gemiste registratieverplichting. Een contractuele vergoeding hangt af van uw overeenkomst en de omstandigheden. Het enkele feit dat een dossier langer duurt, beantwoordt die vragen niet.

Officiële bronnen en verdere toelichting

Geraadpleegd op 11 oktober 2026. Dit artikel gaat over gewone woningverkopen in Vlaanderen. Bijzondere verkoopvormen en dossiers kunnen een afzonderlijke beoordeling vereisen.

Verder lezen