Eigenaarslogin
Abitos Immo & Advice
Terug naar de blog

Verkoop met huurder: wat verandert er voor u en de huurder?

Gepubliceerd op 4 oktober 2026

Titelkaart met woning- en verhuurgegevens

U mag een verhuurde woning verkopen, maar een verkoop beëindigt de huur niet vanzelf. Wat de koper kan doen, hangt onder meer af van de datum en duur van het huurcontract. Voor oudere overeenkomsten zijn ook de vaste dagtekening en de bewoningsduur belangrijk. Breng de verhuursituatie dus vóór het compromis zorgvuldig in kaart.

Dit artikel gaat over gewone private woninghuur als hoofdverblijfplaats in Vlaanderen. Voor sociale huur, studentenhuur, handelshuur, een tweede verblijf of bijzondere contracten kunnen andere regels gelden.

Kort samengevat

  • Bij huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 neemt de koper de verhuurdersrechten en -plichten over, ook als het contract niet geregistreerd is.

  • Bij oudere contracten moet u de bescherming afzonderlijk beoordelen. ‘Niet geregistreerd’ en ‘geen vaste dagtekening’ zijn niet altijd hetzelfde.

  • Verkoop is op zichzelf geen opzeggrond. Opzegging voor eigen gebruik of renovatie heeft voorwaarden en termijnen.

  • Maak redelijke bezoekafspraken en respecteer de privacy van de huurder.

  • Regel het huurdossier, de waarborg en eventuele aankooprechten vóór de overdracht.

Abitosabitos.beVerkoop uw verhuurde woning met vertrouwenAbitos begeleidt eigenaars persoonlijk en transparant bij de verkoop van hun verhuurde woning, met aandacht voor elke woonsituatie.Ontdek onze aanpak

Inhoudsopgave

Welke rechten heeft de huurder bij verkoop?

Voor overeenkomsten onder het Vlaams Woninghuurdecreet wordt de koper de nieuwe verhuurder op de datum van de authentieke akte, of op de latere datum waarop de overdracht tussen verkoper en koper uitwerking krijgt. Het huurcontract begint dan niet opnieuw: de bestaande duur, huurprijs en voorwaarden blijven het uitgangspunt. Zie artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet.

De verkoop geeft de koper geen vrij recht om de huurprijs te verhogen of de huurder onmiddellijk te laten vertrekken. Een toegelaten indexering, huurprijsherziening of rechtsgeldige beëindiging blijft wel mogelijk onder de toepasselijke regels. Voor contracten van vóór 2019 gelden de aandachtspunten in de volgende rubriek.

De kandidaat-koper moet vóór het sluiten van de verkoopovereenkomst weten dat het pand verhuurd is en welk type huurcontract geldt. Neem de verhuursituatie en de contractgegevens op in de verkoopdocumenten. Beloof geen ‘vrije oplevering’ zolang niet vaststaat hoe en wanneer de huur rechtsgeldig eindigt.

Opzegging en duur van het huurcontract: vóór en vanaf 1 januari 2019

Voor nieuwe overeenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt het Vlaams Woninghuurdecreet. Oudere overeenkomsten vallen in beginsel onder de federale Woninghuurwet. Een lopend oud contract wordt niet automatisch een nieuw contract doordat het na 2019 wordt verlengd of de woning wordt verkocht. Controleer bij wijzigingen of vernieuwingen welk regime werkelijk geldt.

Oudere contracten: vaste dagtekening en bewoningsduur

Bij een contract van vóór 2019 is de vaste dagtekening vóór de vervreemding essentieel. Registratie is een belangrijke manier om die te verkrijgen, maar niet de enige. Een ondertekende datum op het document volstaat op zichzelf niet om de datum tegenwerpelijk te maken aan derden.

  • Wel een vaste dagtekening: de koper treedt in de rechten en plichten van de verhuurder; de gewone toepasselijke opzegregels gelden.

  • Geen vaste dagtekening, minstens zes maanden bewoning: de koper neemt de huur over, maar heeft een bijzondere mogelijkheid om binnen drie maanden na de authentieke akte op te zeggen met drie maanden opzegtermijn. Daarvoor moet een wettelijke reden worden gevolgd: persoonlijk gebruik, werken of beëindiging zonder motief met de vereiste vergoeding en voorwaarden.

  • Geen vaste dagtekening, minder dan zes maanden bewoning: de bescherming tegenover de koper is beperkter. Laat de tegenwerpelijkheid en mogelijke beëindiging individueel beoordelen; ook dan mag niemand de huurder eigenmachtig uitzetten.

Deze bijzondere regeling volgt uit artikel 9 van de federale Woninghuurwet. De brochure van FOD Justitie over de federale huurwet licht de overdracht toe. Voor overeenkomsten vanaf 2019 bestaat die verkorte opzegmogelijkheid wegens ontbrekende vaste dagtekening niet. Notaris.be verduidelijkt dit verschil.

Negenjarige huur: drie mogelijkheden voor vroegtijdige opzegging

De onderstaande mogelijkheden gaan over de gewone negenjarige huur, niet over elk huurcontract. De overeenkomst kan sommige opzegmogelijkheden uitsluiten of beperken.

  1. Persoonlijk gebruik. In beginsel geldt zes maanden opzegtermijn. Bij contracten vanaf 2019 kan de termijn voor bewoning door een wettelijk aangeduid familielid of partner niet eindigen vóór het einde van de eerste driejarige periode. De koper die zelf wil betrekken, valt niet onder diezelfde wachttijd. In het oude regime geldt de beperking tijdens de eerste drie jaar alleen voor bloedverwanten in de derde graad. Identiteit, verwantschap en werkelijke bewoning moeten aan de wettelijke voorwaarden voldoen.

  2. Grondige renovatie. Bij contracten vanaf 2019 kan de opzeg op elk moment, maar de termijn mag niet eindigen vóór het einde van de eerste driejarige periode. Daarna hoeft u niet telkens op een driejaarlijks eindpunt te wachten. Bij oudere contracten gebeurt opzegging voor werken in beginsel tegen het einde van een driejarige periode, met een specifieke uitzondering voor gezamenlijke werken aan meerdere verhuurde woningen in hetzelfde gebouw.

  3. Zonder motief. Tegen het einde van het derde of zesde huurjaar kan dit in beginsel met zes maanden opzegtermijn en een vergoeding van respectievelijk negen of zes maanden huur. Dit is iets anders dan opzegging tegen het gewone einde van een negenjarig contract.

Bij persoonlijk gebruik moet het pand binnen een jaar na het einde van de opzegtermijn of de latere teruggave worden betrokken en minstens twee jaar werkelijk en onafgebroken betrokken blijven. Niet-naleving zonder bewezen buitengewone omstandigheden kan een vergoeding van achttien maanden huur meebrengen.

Renovatie is geen vrijgeleide voor een opknapbeurt. Onder het Vlaamse decreet gelden onder meer eisen aan het betrokken woongedeelte, de kostprijs en de documenten bij de opzegging. De werken moeten normaal binnen zes maanden starten en binnen vierentwintig maanden eindigen, gerekend vanaf het einde van de opzegtermijn of de latere teruggave. Ook hier kan niet-naleving tot achttien maanden huurvergoeding leiden. Laat het concrete renovatiedossier vóór de opzeg juridisch toetsen.

Raadpleeg de officiële uitleg over het einde van de huur en de Vlaamse brochure voor contracten vanaf 2019 voor de volledige voorwaarden.

Huur van korte duur: andere regels

Bij een kort huurcontract van maximaal drie jaar onder het Vlaamse decreet heeft de verhuurder geen algemene mogelijkheid om tussentijds op te zeggen voor eigen gebruik of renovatie. Een einde op de afgesproken vervaldag vereist een tijdige opzeg, minstens drie maanden vooraf. Een echte overeenkomst om vroeger te stoppen kan wel. Bij oudere korte contracten en bijzondere overdrachtssituaties is een afzonderlijke beoordeling nodig.

Praktisch: verkoop en aankoop beginnen de oorspronkelijke huurjaren niet opnieuw te tellen. Laat de contractdatum, aanvangsdatum, verlengingen en eerdere opzeggingen samen nakijken. Onze gids over verhuurregelgeving in Vlaanderen biedt aanvullende achtergrond.

Bezichtigingen: afspraken, toegang en privacy

De huurder moet redelijke verkoopbezichtigingen in beginsel mogelijk maken, maar behoudt het recht op rustig genot en privacy. Bekijk de bezoekclausule en spreek de uitvoering af. Een reservesleutel geeft de eigenaar of makelaar geen recht om zonder toestemming binnen te gaan.

  • Leg haalbare bezoekmomenten vast, rekening houdend met werk, gezin en andere omstandigheden.

  • Bevestig elk bezoek vooraf en bundel afspraken waar mogelijk.

  • Maak afspraken over aanwezigheid, begeleiding en het sluiten van de woning.

  • Stem fotografie vooraf af. Vermijd herkenbare bewoners en persoonlijke informatie in advertenties.

‘Drie keer per week twee uur’ is een mogelijk afsprakenmodel, geen algemene wettelijke verplichting. Blijft toegang een probleem, probeer dan eerst overleg of bemiddeling. De vrederechter kan een regeling opleggen en zo nodig een dwangsom bepalen. Zie de toelichting van het BIV over bezoekrecht en verkoopbezichtigingen.

Huurwaarborg, plaatsbeschrijving en administratieve overdracht

De verkoop is geen reden om de huurwaarborg automatisch vrij te geven of een nieuwe waarborg te eisen. Bij een geblokkeerde rekening blijft het geld op naam van de huurder staan. Laat de bank of waarborginstelling de gegevens van de verhuurder aanpassen volgens haar procedure. Andere waarborgvormen kunnen andere administratieve stappen vereisen.

De waarborg behoort niet zomaar tot de verkoopopbrengst. Als de verkoper het bedrag zelf heeft ontvangen, moet de afrekening en opvolging zorgvuldig worden vastgelegd, inclusief eventuele interesten en de verantwoordelijkheid tegenover de huurder. Laat notaris en waarborginstelling de juiste regeling bepalen. Lees ook de officiële informatie over de huurwaarborg.

Draag de oorspronkelijke plaatsbeschrijving en eventuele aanvullingen over. Een eigenaarswissel beëindigt de huur niet en vereist dus niet automatisch een plaatsbeschrijving bij uittrede. Een actuele vaststelling kan nuttig zijn, maar vervangt niet zonder meer de oorspronkelijke referentie.

Leg tussen verkoper en koper vast vanaf wanneer huurinkomsten, kosten en verplichtingen worden afgerekend. Documenteer achterstallen, voorschotten en lopende geschillen afzonderlijk: bestaande vorderingen gaan niet altijd op dezelfde manier over als toekomstige huurinkomsten.

Voorkooprecht en voorkeurrecht van de huurder: wat betekent dat?

Bij gewone private woninghuur in Vlaanderen heeft een huurder niet automatisch een algemeen aankooprecht louter omdat hij er woont. Er kan wel een contractueel voorkooprecht of voorkeurrecht zijn, in het huurcontract of een afzonderlijke overeenkomst. Bij bijzondere regimes kunnen andere rechten spelen.

Een voorkooprecht laat de rechthebbende doorgaans kopen tegen de prijs en voorwaarden die met een derde zijn overeengekomen. Een voorkeurrecht geeft doorgaans voorrang om eerst over de aankoop te onderhandelen of een aanbod te ontvangen. De precieze tekst bepaalt hoe het recht werkt; de benaming alleen volstaat niet.

  1. Laat de notaris alle toepasselijke clausules en afzonderlijke afspraken nakijken vóór u zich tegenover een derde verbindt.

  2. Volg de voorgeschreven kennisgeving, inhoud, reactietermijn en vormvereisten.

  3. Bewaar bewijs van verzending, ontvangst en een eventuele afstand van het recht.

  4. Laat beoordelen of een latere wijziging van prijs of voorwaarden een nieuwe aanbieding vereist.

Bij miskenning kunnen juridische gevolgen volgen, maar schadevergoeding, nietigheid of indeplaatsstelling zijn geen automatische uitkomst voor elk contractueel recht. Dat hangt af van de afspraak, de toepasselijke wet en de omstandigheden. De notaris controleert ook afzonderlijke wettelijke voorkooprechten, bijvoorbeeld van een overheid of woonmaatschappij. Zie de notariële toelichting over de verkoopovereenkomst.

Welke documenten moet u verzamelen vóór u verkoopt?

Het huurdossier

  • Het ondertekende huurcontract, aanvullingen en bewijs van registratie of andere vaste dagtekening.

  • De plaatsbeschrijving, waarborgdocumenten en relevante verzekeringsinformatie.

  • De actuele huurprijs, geldige indexeringen, kostenafrekeningen en betaalhistoriek.

  • Eerdere opzeggingen, afspraken over vertrek, eventuele aankooprechten en lopende geschillen.

De verhuurder moet een huurcontract voor een uitsluitend voor bewoning bestemd pand binnen twee maanden na ondertekening laten registreren. De plaatsbeschrijving moet eveneens worden geregistreerd, maar kan later worden aangeboden. De registratie is voor zulke woninghuur gratis. Controleer de status via MyMinfin. FOD Financiën legt de registratieprocedure uit.

De verkoopattesten en vastgoedinformatie

  • EPC: het geldige certificaat moet bij een EPC-plichtige woning uiterlijk bij de eerste publiciteit beschikbaar zijn. Controleer of het bestaande huur-EPC ook voldoet voor verkoop. Zie de EPC-verplichtingen.

  • Bodemattest: nodig vóór het compromis; bij risicogronden kunnen bijkomende stappen vereist zijn. Een attest zonder gekende dossiergegevens bewijst geen afwezigheid van verontreiniging. Zie de voorwaarden voor het bodemattest.

  • Asbestattest: bij overdracht van een toegankelijke constructie van vóór 2001 doorgaans nodig bij de overdrachtsovereenkomst, meestal het compromis. Controleer de uitzonderingen en eventuele gemeenschappelijke delen. Zie de asbestattestregels.

  • Elektrische keuring: controleer of een bestaand verslag volstaat of een nieuw controlebezoek nodig is. Niet elke woning vereist voor de verkoop een nieuwe keuring. Zie de officiële FAQ van FOD Economie.

  • Vastgoedinformatie: verzamel stedenbouwkundige informatie, overstromingsinformatie en, waar van toepassing, stukken van de syndicus en andere dossierdocumenten. Zie het stedenbouwkundig uittreksel en de informatieplicht over overstromingsgevoeligheid.

Niet elk document heeft dezelfde deadline. Maak het dossier klaar vóór het verkooptraject en laat ontbrekende stukken vóór een bindend akkoord bespreken. Een praktisch overzicht vindt u op onze attestenpagina.

Praktische verkooptips voor eigenaars met huurder

  1. Controleer de huurpositie eerst. Bepaal welk regime geldt en of lopende opzeggingen of afspraken geldig zijn.

  2. Kies een realistische verkoopaanpak. Een investeerder beoordeelt vooral huurinkomsten en verplichtingen; een koper voor eigen bewoning wil zekerheid over de mogelijke startdatum.

  3. Wees duidelijk in de publiciteit. Vermeld dat de woning verhuurd is en maak geen ononderbouwde belofte over beschikbaarheid.

  4. Organiseer bezoeken samen met de huurder. Spreek vaste momenten en voorwaarden voor foto’s af.

  5. Maak de overdracht controleerbaar. Bundel contracten, betalingen, waarborggegevens en afspraken voor het notariskantoor.

  6. Informeer de huurder over de overgang. Bevestig de nieuwe verhuurder, contactgegevens, betaalgegevens en ingangsdatum schriftelijk.

Hoe huurders en eigenaars baat hebben bij een open aanpak

Een tijdig gesprek voorkomt misverstanden over bezoeken en vertrek. Leg uit wat al vaststaat en wat nog wordt onderzocht. Maak duidelijk dat verkoopintentie, een opzegging en een vrijwillig vertrekakkoord verschillende zaken zijn.

Geef de huurder ruimte om vragen te stellen en bevestig afspraken schriftelijk. Een vertrekakkoord moet vrijwillig en helder zijn, met aandacht voor datum, kosten, waarborg en eventuele vergoeding. Gebruik het niet als vervanging voor een ongeldige eenzijdige opzegging.

Begeleiding bij de verkoop van een verhuurd pand

Abitos

Abitos begeleidt eigenaars in Gent en Oost-Vlaanderen bij de verkoopvoorbereiding, het verzamelen van documenten en de praktische afstemming met de huurder en het notariskantoor. Laat juridische vragen over opzegging en aankooprechten door de notaris of een juridisch adviseur beoordelen.

Lees meer over onze verkoopbegeleiding of vraag een gratis schatting van uw woning aan. Overweegt u verder te verhuren, bekijk dan onze verhuurbegeleiding.

Veelgestelde vragen

Moet ik als huurder vertrekken zodra de woning verkocht is?

Nee, een verkoop beëindigt de huur niet vanzelf. Voor contracten vanaf 2019 neemt de koper de verhuurderspositie over. Bij oudere contracten moet u ook de vaste dagtekening en de bewoningsduur laten controleren.

Kan de koper de huur opzeggen om er zelf te wonen?

Dat kan bij bepaalde contracten onder wettelijke voorwaarden, maar niet onmiddellijk of bij elk contract. De duur, het regime, eventuele contractuele beperkingen en de opzegtermijn bepalen wat mogelijk is. Bij een kort contract onder het Vlaamse decreet bestaat geen algemene tussentijdse opzeg voor eigen gebruik.

Mag de koper de huurprijs zomaar verhogen?

Nee. De eigenaarswissel creëert geen nieuwe vrije huurprijs. Een verhoging vereist een geldige grond en naleving van de toepasselijke regels, bijvoorbeeld voor indexering of herziening.

Aan wie betaal ik de huur na de verkoop?

Laat schriftelijk bevestigen vanaf welke datum de nieuwe verhuurder recht heeft op de huur en welk rekeningnummer geldt. Bij tegenstrijdige instructies vraagt u verduidelijking aan de betrokken partijen. Stop betalingen niet eigenmachtig.

Moet ik een nieuw huurcontract tekenen?

Bij een gewone overname van de huur is dat niet nodig. Administratieve contact- en betaalgegevens kunnen worden aangepast zonder de huur opnieuw te laten beginnen. Laat voorgestelde inhoudelijke wijzigingen beoordelen vóór u ze tekent.

Wat als mijn huurcontract niet geregistreerd is?

Controleer de registratie via MyMinfin. De huurder kan het contract ook zelf laten registreren. Bij oude contracten kan ontbrekende vaste dagtekening gevolgen hebben tegenover de koper. Bij contracten vanaf 2019 maakt ontbrekende registratie de gewone overname door de koper niet ongedaan.

Kan ik verkoopbezichtigingen weigeren?

U moet redelijke bezoeken in beginsel toelaten, maar kunt duidelijke afspraken vragen over tijdstippen en privacy. Er is geen algemeen wettelijk aantal bezoekuren. Lukt overleg niet, dan kan de vrederechter een regeling bepalen.

Moet ik opnieuw een huurwaarborg betalen?

Een verkoop op zichzelf rechtvaardigt geen tweede waarborg. De bestaande zekerheid en de administratie ervan moeten correct worden opgevolgd. Laat de bank of waarborginstelling de vereiste formaliteiten bevestigen.

Heeft de huurder voorrang om de woning te kopen?

Bij gewone private woninghuur in Vlaanderen is er geen automatisch algemeen aankooprecht enkel vanwege de huur. Controleer wel het huurcontract, afzonderlijke afspraken en eventuele bijzondere regels. Een contractueel voorkooprecht en een voorkeurrecht kunnen verschillende procedures vereisen.

Kan ik de woning verkopen met de belofte dat ze leeg zal zijn?

Doe dat alleen wanneer de beëindiging en beschikbaarheid juridisch en praktisch voldoende vaststaan. Een afspraak tussen verkoper en koper neemt de rechten van de huurder niet weg. Laat de opleveringsclausule en eventuele gevolgen van vertraging vooraf nakijken.

Bronnen

Geraadpleegd op 11 oktober 2026. Voor een concrete opzegging of verkoop moet het volledige contract en dossier worden beoordeeld.

Verder lezen