Le PEB expliqué
L'ABC du PEB en Flandre
De l'indexation du loyer à l'obligation de rénovation, expliqué clairement pour chaque propriétaire, bailleur ou vendeur en Flandre.
Le PEB est aujourd'hui indissociable de chaque transaction immobilière. Qu'il s'agisse de location, de vente ou de donation en pleine propriété, il influence votre publication, vos obligations, votre timing et, dans bien des cas, votre rendement.
Sur cette page, vous découvrez ou le PEB à précisément un impact, quels types de PEB existent et pourquoi un PEB manquant ou faible à aujourd'hui bien plus de conséquences qu'avant. En tant que propriétaire, bailleur ou vendeur, vous obtenez ainsi rapidement un aperçu clair de ce qui compte vraiment.
La base
Qu'est-ce qu'un PEB
Un PEB (certificat de performance énergétique) indique le niveau d'efficacité énergétique d'un logement en Flandre. Il mentionne un label de A+ à F et un score en kWh/m² par an.
Sur un PEB, vous trouvez non seulement le label énergétique, mais aussi des recommandations pour rendre le logement plus économe en énergie, comme une meilleure isolation, un nouveau vitrage ou des installations econergetiques.
Un expert en énergie agréé établit le PEB après une visite sur place et evalue notamment :
Ce que l'expert en énergie evalue
- 01
L'isolation du toit, des murs et du sol
- 02
L'installation de chauffage et d'eau chaude
- 03
La presence d'énergie renouvelable, comme les panneaux solaires
Le label énergétique
De A+ à F, ce que dit votre label
Le label résume l'efficacité énergétique en une seule lettre, liée au score en kWh/m² par an. Plus la consommation est faible, plus le label est vert.
A+ et A : très économe en énergie et coûts énergétiques plus bas.
F : très énergivore et moins attractif sur le marché.
Deplacez le curseur sur le score ou choisissez un label. Vous voyez immédiatement la classe énergétique correspondante sur l'échelle officielle, ainsi que ce qu'elle signifie pour votre indexation et l'obligation de rénovation.
Explorez votre label énergétique
Glissez sur le score en kWh/m² par an ou choisissez directement un label.
Ou choisissez un label
350 kWh/m²jaar
Acceptable, mais l'indexation est limitée via le facteur de correction légal. Le label D est aussi le seuil minimum impose par l'obligation de rénovation.
Loyer et facteur de correction
Le facteur de correction PEB sur les loyers
Votre logement loué a-t-il un PEB D, E, F ou pas de PEB ? S'agit-il d'un bail d'habitation sur le marché locatif privé, conclu avant le 1er octobre 2022 ? Alors votre indexation est aujourd'hui limitée via un facteur de correction légal.
Mauvais PEB ? Votre perte de loyer peut atteindre des milliers d'euros.
Que se passe-t-il
Le gouvernement flamand limite votre indexation. Un mauvais PEB signifie automatiquement un loyer inférieur à ce qui est légalement possible.
Conséquence
Vous perdez chaque mois des revenus locatifs, et ce montant s'accumule très vite. Certains propriétaires ont déjà vu leur perte atteindre des milliers d'euros à cause d'un mauvais PEB.
Solution
Améliorer le PEB ou le faire établir. A partir du label A, B ou C, vous pouvez à nouveau indexer entièrement.
Pas de PEB
Vous êtes alors automatiquement traite comme un mauvais PEB. Votre indexation est donc aussi limitée.
Combien de loyer perdez-vous
L'écart entre ce qui est légalement possible et ce que vous pouvez appliquer à cause du facteur de correction s'accumule sur les années d'indexation 2022, 2023, 2024 et 2025.
- 01
Indexation complète
Le loyer lorsque l'indexation complète reste possible, avec un bon PEB (label A, B ou C).
- 02
Indexation limitée
A cause du facteur de correction légal, le loyer avec un PEB D est inférieur à celui d'une indexation complète.
- 03
Indexation encore plus basse
Avec un PEB plus faible (label E, F ou pas de PEB), l'écart avec l'indexation normale se creuse encore.
- 04
Perte cumulee
Les revenus locatifs manques s'additionnent sur les quatre années d'indexation 2022, 2023, 2024 et 2025.
La règle s'applique aux baux d'habitation sur le marché locatif privé conclus avant le 1er octobre 2022.
Calculez votre perte de loyerTous les PEB ne se valent pas
Quel type de PEB vous faut-il
Le PEB dont vous avez besoin depend du type de batiment et de sa fonction.
Découvrez ici les différents types de PEB.
PEB Construction
Pour les constructions neuves ou les rénovations énergétiques.
PEB Résidentiel
Pour les maisons et appartements.
PEB Parties Communes
Pour les parties communes des immeubles à appartements.
PEB Petit Non-Résidentiel
Pour les batiments d'entreprise jusqu'a 500 m².
PEB Non-Résidentiel
Pour les grands batiments d'entreprise et bureaux.
Avec un mauvais PEB, tout le monde perd
Ce que coute un PEB faible aujourd'hui
Un mauvais score PEB est aujourd'hui bien plus qu'une donnée administrative.
Il a des conséquences financières directes pour qui loue, met en location ou vend.
Le locataire
Paie plus chaque mois
Un logement avec un mauvais PEB consomme plus d'énergie. Ce qui semble à première vue un loyer abordable devient souvent en pratique un coût de logement bien plus élevé.
Le bailleur
Perd du rendement
Avec les labels D, E ou F, le loyer ne peut pas être entièrement indexe. Le rendement progresse donc moins vite, alors que les coûts continuent d'augmenter.
Le vendeur
Obtient un prix plus bas
Pour les logements avec label E ou F, l'acheteur tient compte de l'obligation de rénovation. Ce coût futur se traduit souvent immédiatement par une offre plus basse.
Un mauvais score PEB. Trois fois perdant.
Obligation de rénovation en Flandre
L'obligation de rénovation avec un label E ou F
Si vous achetez une maison ou un appartement avec un label PEB E ou F, vous devez tenir compte de l'obligation de rénovation.
Cette obligation joue aujourd'hui un rôle important pour les acheteurs, mais pese aussi sur la vendabilité et le prix d'un bien.
Pour un bien résidentiel avec un label PEB E ou F, le nouveau propriétaire doit rénover le bien en Flandre dans les 6 ans jusqu'a atteindre au moins le label D.
- De quoi s'agit-il
- L'obligation de rénovation signifie que le nouveau propriétaire d'une maison ou d'un appartement énergivore est tenu d'améliorer le bien sur le plan énergétique. Le résultat obtenu doit être prouve par un nouveau PEB.
- Quand s'applique-t-elle
- Cette obligation s'applique en cas de transfert notarié en pleine propriété, comme un achat ou une donation. En cas de succession, elle ne s'applique en principe pas. De même, lorsque seule la nue-propriété ou l'usufruit est transfere, l'obligation de rénovation ne s'applique en principe pas.
- Quel est le délai
- Le délai commence à la date de passation de l'acte authentique. A partir de la, le nouveau propriétaire dispose de 6 ans pour atteindre au moins le label D. Cette prolongation de 5 à 6 ans vaut aussi pour les dossiers en cours.
- Pourquoi est-ce important à la vente
- Un acheteur tient compte du coût de rénovation futur. L'obligation de rénovation est donc souvent intégrée dans l'offre. Surtout avec un label E ou F, cela a aujourd'hui un impact direct sur l'attente de prix.
Ou se trouvent souvent les gains rapides
Tout PEB E ou F ne demande pas de lourds travaux de rénovation. Parfois, le plus grand gain réside dans une intervention ciblée.
Améliorer l'isolation du toit apporte dans bien des cas un gain PEB rapide et sensible.
Remplacer une ancienne installation de chauffage, par exemple par une pompe à chaleur ou un système plus efficace, peut fortement améliorer le score.
Le vitrage à haut rendement aide à limiter les pertes de chaleur et augmente le confort.
Les panneaux solaires peuvent soutenir le score PEB tout en reduisant la facture d'énergie.
Une combinaison de quelques interventions ciblées suffit souvent déjà pour franchir de grands pas vers le label D.
Référence : Vlaanderen.be, obligation de rénovation pour les batiments residentiels.
Sans gros frais
Améliorer le score PEB sans lourde rénovation
Avec un label PEB E ou F, toutes les sonnettes d'alarme se declenchent souvent immédiatement. C'est comprehensible, car l'obligation de rénovation en Flandre pese aujourd'hui lourdement sur la vendabilité et sur le prix que les candidats acheteurs sont prets à payer.
Pourtant, amener une maison ou un appartement vers un label PEB acceptable ne doit pas toujours couter cher. Dans de nombreux dossiers, une intervention ciblée suffit à améliorer suffisamment le score, ce qui fait disparaitre l'obligation de rénovation et peut rendre la plus-value plus grande que l'investissement lui-même.
Nous le voyons surtout avec des biens equipes d'un chauffage électrique à accumulation. Des la crise énergétique des années 70, de nombreux propriétaires sont passes au chauffage électrique en raison des bas tarifs de nuit et de la politique énergétique de l'epoque. Aujourd'hui, c'est l'inverse et ce choix pese souvent lourd dans le PEB. C'est pourquoi nous observons à nouveau une nette transition, mais cette fois vers les pompes à chaleur.
Deux dossiers concrets
Exemple 1
Maison mitoyenne avec chauffage électrique
Situation actuelle
407 kWh/m²
Après intervention
± 367 kWh/m²
- Intervention
- 7 panneaux solaires de 450 Wp
- Coût
- 3.050,15 € TVA 6% comprise
Essentiel
Grace à la pose de panneaux solaires, le score baisse d'environ 40 points.
Conséquence
Le logement passe de PEB E à PEB D.
Résultat
L'obligation de rénovation disparait et le logement redevient bien plus attractif pour les candidats acheteurs.
Exemple 2
Appartement avec chauffage électrique
Situation actuelle
579 kWh/m²
Après intervention
± 282 kWh/m²
- Intervention
- Chauffage électrique remplace par une pompe à chaleur air-air
- Effet
- Rendement bien plus élevé et fort impact sur le calcul du PEB
Essentiel
Dans ce dossier, la pompe à chaleur est le levier decisif.
Comment
En remplacant le chauffage électrique existant par un système de pompe à chaleur econergetique.
Résultat
L'appartement evolue de PEB F à PEB C et ne tombe plus sous l'obligation de rénovation.
Ce que cela apprend en pratique
Tout PEB E ou F ne demande pas de lourds travaux de rénovation. Parfois, le plus grand gain réside dans une intervention ciblée.
Des panneaux solaires peuvent suffire à faire passer un logement juste au-dela du seuil vers le PEB D.
Remplacer le chauffage électrique par une pompe à chaleur peut provoquer un très fort bond du score PEB.
La transition du chauffage à accumulation vers les pompes à chaleur est aujourd'hui à nouveau particulierement pertinente pour les logements des années 70 et 80.
Un investissement limité peut aujourd'hui avoir un grand impact sur le prix, la vendabilité et la marge de négociation.
Validité
Combien de temps un PEB reste-t-il valable
Valable dix ans
Un PEB résidentiel est en principe valable 10 ans. En cas de rénovation, il est conseillé de faire établir un nouveau PEB afin que le score ameliore soit visible.
Règles plus strictes à la vente
A la vente, des règles plus strictes s'appliquent : le PEB doit respecter les normes récentes, au moins PEB 2019. Les PEB plus anciens ne sont alors plus valables.
Questions fréquentes
Un PEB est-il obligatoire en cas de donation
En cas de donation : oui, dans la plupart des cas un PEB est obligatoire lorsqu'un logement est transfere notarialement en pleine propriété.
Et en cas de succession
En cas de succession : non, en cas de pure succession un PEB n'est généralement pas obligatoire. Si le logement est ensuite vendu ou loué, un PEB est évidemment nécessaire.
Combien de temps un PEB est-il valable
Un PEB résidentiel est en principe valable 10 ans. A la vente, il doit toutefois respecter les normes récentes, au moins PEB 2019. Après une rénovation, il vaut mieux faire établir un nouveau PEB afin que le score ameliore soit visible.
Quand l'obligation de rénovation s'applique-t-elle
En cas de transfert notarié en pleine propriété d'un bien résidentiel avec label E ou F, le nouveau propriétaire doit rénover le bien dans les 6 ans jusqu'a atteindre au moins le label D. En cas de succession ou de transfert de la seule nue-propriété ou du seul usufruit, l'obligation ne s'applique en principe pas.
Un doute sur votre PEB ou vos obligations
Nous lisons votre PEB avec vous, evaluons l'impact sur le prix, le loyer et l'obligation de rénovation, et vous orientons vers les bons certificats. Sans engagement.