Le PEB explique
L'ABC du PEB in Vlaanderen
De l'indexation du loyer a l'obligation de renovation, explique clairement pour chaque proprietaire, bailleur ou vendeur en Flandre.
Le PEB est aujourd'hui indissociable de chaque transaction immobiliere. Qu'il s'agisse de location, de vente ou de donation en pleine propriete, il influence votre publication, vos obligations, votre timing et, dans bien des cas, votre rendement.
Sur cette page, vous decouvrez ou le PEB a precisement un impact, quels types de PEB existent et pourquoi un PEB manquant ou faible a aujourd'hui bien plus de consequences qu'avant. En tant que proprietaire, bailleur ou vendeur, vous obtenez ainsi rapidement un apercu clair de ce qui compte vraiment.
La base
Qu'est-ce qu'un PEB
Un PEB (certificat de performance energetique) indique le niveau d'efficacite energetique d'un logement en Flandre. Il mentionne un label de A+ a F et un score en kWh/m² par an.
Sur un PEB, vous trouvez non seulement le label energetique, mais aussi des recommandations pour rendre le logement plus econome en energie, comme une meilleure isolation, un nouveau vitrage ou des installations econergetiques.
Un expert en energie agree etablit le PEB apres une visite sur place et evalue notamment :
Ce que l'expert en energie evalue
- 01
L'isolation du toit, des murs et du sol
- 02
L'installation de chauffage et d'eau chaude
- 03
La presence d'energie renouvelable, comme les panneaux solaires
Le label energetique
De A+ a F, ce que dit votre label
Le label resume l'efficacite energetique en une seule lettre, liee au score en kWh/m² par an. Plus la consommation est faible, plus le label est vert.
A+ et A : tres econome en energie et couts energetiques plus bas.
F : tres energivore et moins attractif sur le marche.
Deplacez le curseur sur le score ou choisissez un label. Vous voyez immediatement la classe energetique correspondante sur l'echelle officielle, ainsi que ce qu'elle signifie pour votre indexation et l'obligation de renovation.
Explorez votre label energetique
Glissez sur le score en kWh/m² par an ou choisissez directement un label.
Ou choisissez un label
Acceptable, mais l'indexation est limitee via le facteur de correction legal. Le label D est aussi le seuil minimum impose par l'obligation de renovation.
Loyer et facteur de correction
Le facteur de correction PEB sur les loyers
Votre logement loue a-t-il un PEB D, E, F ou pas de PEB ? S'agit-il d'un bail d'habitation sur le marche locatif prive, conclu avant le 1er octobre 2022 ? Alors votre indexation est aujourd'hui limitee via un facteur de correction legal.
Mauvais PEB ? Votre perte de loyer peut atteindre des milliers d'euros.
Que se passe-t-il
Le gouvernement flamand limite votre indexation. Un mauvais PEB signifie automatiquement un loyer inferieur a ce qui est legalement possible.
Consequence
Vous perdez chaque mois des revenus locatifs, et ce montant s'accumule tres vite. Certains proprietaires ont deja vu leur perte atteindre des milliers d'euros a cause d'un mauvais PEB.
Solution
Ameliorer le PEB ou le faire etablir. A partir du label A, B ou C, vous pouvez a nouveau indexer entierement.
Pas de PEB
Vous etes alors automatiquement traite comme un mauvais PEB. Votre indexation est donc aussi limitee.
Combien de loyer perdez-vous
L'ecart entre ce qui est legalement possible et ce que vous pouvez appliquer a cause du facteur de correction s'accumule sur les annees d'indexation 2022, 2023, 2024 et 2025.
- 01
Indexation complete
Le loyer lorsque l'indexation complete reste possible, avec un bon PEB (label A, B ou C).
- 02
Indexation limitee
A cause du facteur de correction legal, le loyer avec un PEB D est inferieur a celui d'une indexation complete.
- 03
Indexation encore plus basse
Avec un PEB plus faible (label E, F ou pas de PEB), l'ecart avec l'indexation normale se creuse encore.
- 04
Perte cumulee
Les revenus locatifs manques s'additionnent sur les quatre annees d'indexation 2022, 2023, 2024 et 2025.
La regle s'applique aux baux d'habitation sur le marche locatif prive conclus avant le 1er octobre 2022.
Calculez votre perte de loyerTous les PEB ne se valent pas
Quel type de PEB vous faut-il
Le PEB dont vous avez besoin depend du type de batiment et de sa fonction.
Decouvrez ici les differents types de PEB.
PEB Construction
Pour les constructions neuves ou les renovations energetiques.
PEB Residentiel
Pour les maisons et appartements.
PEB Parties Communes
Pour les parties communes des immeubles a appartements.
PEB Petit Non-Residentiel
Pour les batiments d'entreprise jusqu'a 500 m².
PEB Non-Residentiel
Pour les grands batiments d'entreprise et bureaux.
Avec un mauvais PEB, tout le monde perd
Ce que coute un PEB faible aujourd'hui
Un mauvais score PEB est aujourd'hui bien plus qu'une donnee administrative.
Il a des consequences financieres directes pour qui loue, met en location ou vend.
Le locataire
Paie plus chaque mois
Un logement avec un mauvais PEB consomme plus d'energie. Ce qui semble a premiere vue un loyer abordable devient souvent en pratique un cout de logement bien plus eleve.
Le bailleur
Perd du rendement
Avec les labels D, E ou F, le loyer ne peut pas etre entierement indexe. Le rendement progresse donc moins vite, alors que les couts continuent d'augmenter.
Le vendeur
Obtient un prix plus bas
Pour les logements avec label E ou F, l'acheteur tient compte de l'obligation de renovation. Ce cout futur se traduit souvent immediatement par une offre plus basse.
Un mauvais score PEB. Trois fois perdant.
Obligation de renovation en Flandre
L'obligation de renovation avec un label E ou F
Si vous achetez une maison ou un appartement avec un label PEB E ou F, vous devez tenir compte de l'obligation de renovation.
Cette obligation joue aujourd'hui un role important pour les acheteurs, mais pese aussi sur la vendabilite et le prix d'un bien.
Pour un bien residentiel avec un label PEB E ou F, le nouveau proprietaire doit renover le bien en Flandre dans les 6 ans jusqu'a atteindre au moins le label D.
- De quoi s'agit-il
- L'obligation de renovation signifie que le nouveau proprietaire d'une maison ou d'un appartement energivore est tenu d'ameliorer le bien sur le plan energetique. Le resultat obtenu doit etre prouve par un nouveau PEB.
- Quand s'applique-t-elle
- Cette obligation s'applique en cas de transfert notarie en pleine propriete, comme un achat ou une donation. En cas de succession, elle ne s'applique en principe pas. De meme, lorsque seule la nue-propriete ou l'usufruit est transfere, l'obligation de renovation ne s'applique en principe pas.
- Quel est le delai
- Le delai commence a la date de passation de l'acte authentique. A partir de la, le nouveau proprietaire dispose de 6 ans pour atteindre au moins le label D. Cette prolongation de 5 a 6 ans vaut aussi pour les dossiers en cours.
- Pourquoi est-ce important a la vente
- Un acheteur tient compte du cout de renovation futur. L'obligation de renovation est donc souvent integree dans l'offre. Surtout avec un label E ou F, cela a aujourd'hui un impact direct sur l'attente de prix.
Ou se trouvent souvent les gains rapides
Tout PEB E ou F ne demande pas de lourds travaux de renovation. Parfois, le plus grand gain reside dans une intervention ciblee.
Ameliorer l'isolation du toit apporte dans bien des cas un gain PEB rapide et sensible.
Remplacer une ancienne installation de chauffage, par exemple par une pompe a chaleur ou un systeme plus efficace, peut fortement ameliorer le score.
Le vitrage a haut rendement aide a limiter les pertes de chaleur et augmente le confort.
Les panneaux solaires peuvent soutenir le score PEB tout en reduisant la facture d'energie.
Une combinaison de quelques interventions ciblees suffit souvent deja pour franchir de grands pas vers le label D.
Reference : Vlaanderen.be, obligation de renovation pour les batiments residentiels.
Sans gros frais
Ameliorer le score PEB sans lourde renovation
Avec un label PEB E ou F, toutes les sonnettes d'alarme se declenchent souvent immediatement. C'est comprehensible, car l'obligation de renovation en Flandre pese aujourd'hui lourdement sur la vendabilite et sur le prix que les candidats acheteurs sont prets a payer.
Pourtant, amener une maison ou un appartement vers un label PEB acceptable ne doit pas toujours couter cher. Dans de nombreux dossiers, une intervention ciblee suffit a ameliorer suffisamment le score, ce qui fait disparaitre l'obligation de renovation et peut rendre la plus-value plus grande que l'investissement lui-meme.
Nous le voyons surtout avec des biens equipes d'un chauffage electrique a accumulation. Des la crise energetique des annees 70, de nombreux proprietaires sont passes au chauffage electrique en raison des bas tarifs de nuit et de la politique energetique de l'epoque. Aujourd'hui, c'est l'inverse et ce choix pese souvent lourd dans le PEB. C'est pourquoi nous observons a nouveau une nette transition, mais cette fois vers les pompes a chaleur.
Deux dossiers concrets
Exemple 1
Maison mitoyenne avec chauffage electrique
Situation actuelle
407 kWh/m²
Apres intervention
± 367 kWh/m²
- Intervention
- 7 panneaux solaires de 450 Wp
- Cout
- 3.050,15 € TVA 6% comprise
Essentiel
Grace a la pose de panneaux solaires, le score baisse d'environ 40 points.
Consequence
Le logement passe de PEB E a PEB D.
Resultat
L'obligation de renovation disparait et le logement redevient bien plus attractif pour les candidats acheteurs.
Exemple 2
Appartement avec chauffage electrique
Situation actuelle
579 kWh/m²
Apres intervention
± 282 kWh/m²
- Intervention
- Chauffage electrique remplace par une pompe a chaleur air-air
- Effet
- Rendement bien plus eleve et fort impact sur le calcul du PEB
Essentiel
Dans ce dossier, la pompe a chaleur est le levier decisif.
Comment
En remplacant le chauffage electrique existant par un systeme de pompe a chaleur econergetique.
Resultat
L'appartement evolue de PEB F a PEB C et ne tombe plus sous l'obligation de renovation.
Ce que cela apprend en pratique
Tout PEB E ou F ne demande pas de lourds travaux de renovation. Parfois, le plus grand gain reside dans une intervention ciblee.
Des panneaux solaires peuvent suffire a faire passer un logement juste au-dela du seuil vers le PEB D.
Remplacer le chauffage electrique par une pompe a chaleur peut provoquer un tres fort bond du score PEB.
La transition du chauffage a accumulation vers les pompes a chaleur est aujourd'hui a nouveau particulierement pertinente pour les logements des annees 70 et 80.
Un investissement limite peut aujourd'hui avoir un grand impact sur le prix, la vendabilite et la marge de negociation.
Validite
Combien de temps un PEB reste-t-il valable
Valable dix ans
Un PEB residentiel est en principe valable 10 ans. En cas de renovation, il est conseille de faire etablir un nouveau PEB afin que le score ameliore soit visible.
Regles plus strictes a la vente
A la vente, des regles plus strictes s'appliquent : le PEB doit respecter les normes recentes, au moins PEB 2019. Les PEB plus anciens ne sont alors plus valables.
Questions fréquentes
Un PEB est-il obligatoire en cas de donation
En cas de donation : oui, dans la plupart des cas un PEB est obligatoire lorsqu'un logement est transfere notarialement en pleine propriete.
Et en cas de succession
En cas de succession : non, en cas de pure succession un PEB n'est generalement pas obligatoire. Si le logement est ensuite vendu ou loue, un PEB est evidemment necessaire.
Combien de temps un PEB est-il valable
Un PEB residentiel est en principe valable 10 ans. A la vente, il doit toutefois respecter les normes recentes, au moins PEB 2019. Apres une renovation, il vaut mieux faire etablir un nouveau PEB afin que le score ameliore soit visible.
Quand l'obligation de renovation s'applique-t-elle
En cas de transfert notarie en pleine propriete d'un bien residentiel avec label E ou F, le nouveau proprietaire doit renover le bien dans les 6 ans jusqu'a atteindre au moins le label D. En cas de succession ou de transfert de la seule nue-propriete ou du seul usufruit, l'obligation ne s'applique en principe pas.
Un doute sur votre PEB ou vos obligations
Nous lisons votre PEB avec vous, evaluons l'impact sur le prix, le loyer et l'obligation de renovation, et vous orientons vers les bons certificats. Sans engagement.